目次
媒介契約書とは
媒介契約書＝宅地建物取引業法 第３４条の２に基づく書面
仲介契約関係の曖昧さ、不透明さに起因する紛争を防止するため、宅建業者が依頼者（委託者）と宅地建物の売買の媒介契約を締結したときは、遅滞なく、所定事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付することを義務付けました。
実務では 標準媒介契約書、標準媒介契約約款が用いられることが多いです。
媒介契約書への記載事項
①媒介の目的物である宅地建物
ア：通常、全部事項証明書の表題部登記を記載
イ：目的物が宅地の一部の場合、「・・晩の一部地積約●●㎡」と記載し、図面等で特定する。
ウ：未登記建物の場合、固定資産税評価証明書等で特定する
②売買すべき価額
売り出し価格とも呼ばれ、いわゆる「売値」
⇔ 成立したときの売買価額「成約価額」
③専任媒介契約かどうか
④媒介契約の有効期間、解除に関する事項
⑤指定流通機構への登録に関する事項
⑥報酬に関する事項 など
媒介契約書への記載事項
①媒介の目的物である宅地建物
ア：通常、全部事項証明書の表題部登記を記載
イ：目的物が宅地の一部の場合、「・・晩の一部地積約●●㎡」と記載し、図面等で特定する。
ウ：未登記建物の場合、固定資産税評価証明書等で特定する
②売買すべき価額
売り出し価格とも呼ばれ、いわゆる「売値」
⇔ 成立したときの売買価額「成約価額」
③専任媒介契約かどうか
④媒介契約の有効期間、解除に関する事項
⑤指定流通機構への登録に関する事項
⑥報酬に関する事項 など
依頼者が購入を希望する物件が具体的に決まっていない場合の仲介契約
物件の種類、価額、広さ、間取り、所在地、その他の希望条件を記載すれば足りる
（宅建業法３４条の２に関するガイドライン）
ex.「取引物件の所在●●方面、宅地●●㎡前後、購入希望価額●●万円」
↓
◆仲介業者が買受物件の探索をなしえないほどに買受希望条件が漠然としている場合
仲介契約は成立しているとはいえない
上記ガイドライン程度に物件の概要が示されたときに媒介契約は成立し、媒介契約書を作成・交付する義務が生じる
直接取引と報酬請求権の問題
◆直接取引の問題
依頼者が仲介業者を介さずに、直接、取引の相手方と交渉し、売買契約が成約した場合に、仲介業者は依頼者に対して報酬を請求できるか
《紛争パターン３つ》
１ 媒介契約書を作成していない場合（争点①、②、③が問題になる）
２ 媒介契約書を作成していた場合（争点②、③が問題になる）
３ 媒介契約書を作成していたが、契約途中で解除された場合（争点②、③が問題になる）
《直接取引における主な争点》
①仲介契約が成立したか、報酬を支払う約束があったか
②依頼者（委託者）が仲介業者を排除したか（「排除」＝仲介業者の仲介行為による成約の機会を信義則に反する態様で妨げたり、喪失させること）
③（上記①、②が認められた場合は）報酬額と算定するか（＝仲介業者の寄与割合はどの程度か）
１ 争点① 仲介契約の成否、報酬金支払い合意の成否
▶ 裁判例では、仲介契約の成立については、比較的緩やかに認定してはいる
【依頼者が売主の場合の、仲介契約成立を基礎づける事実】
ア 売主が仲介業者に対し、取引物件の土地測量図などの資料を提供していた
イ 売主が仲介業者と売却希望価格などの売却条件を打合せ、提示していた
ウ 仲介業者が自社HPや販売広告に売却物件として掲載することに売主が同意していた
エ 仲介業者が買受希望者との契約交渉に関与することについて、売主が異議を述べず、
交渉内容の報告を受けたりして容認していたこと
オ 売主が仲介業者に不動産取り纏め委任状、売却依頼状、売渡承諾書を提出していた
【依頼者が買主の場合の、仲介契約成立を基礎づける事実】
ア 買主が仲介業者に対し、希望する取引物件の探索を依頼した
イ 仲介業者から買主が現地案内、物件資料の提供を受けていた
ウ 買主が仲介業者から紹介を受けた取引物件について買受希望条件を提示していた
エ 買主が仲介業者に対し、価格等の買受交渉を依頼した
オ 買主が買付証明書を仲介業者に提出していた
カ 買主が仲介業者の売買取引への関与や仲介業務の提供を受け入れていた
２ 争点② 依頼者が仲介業者を排除したか（最大の争点）
【排除したといえるかどうか、考慮される事実】
ア 依頼者が仲介業者を排除した時点において
a 仲介業者が依頼者に提供した物件情報の内容、資料など
b 仲介業者が成約に向けてどの程度尽力したか、特に、取引条件の調整、合意の有無
c 取引経過の状況、売買契約の成熟度
イ 依頼者が仲介業者を排除した以降、相手方と交渉した時期や交渉内容
ウ 依頼者が相手方と直接交渉した時期と、売買契約が成立した時期が近接しているか
エ 仲介業者を通じて交渉していた取引条件と、直接取引により成立した売買契約の取引条件がどの程度近似しているか
オ 依頼者が仲介業者を介さず直接交渉する正当な理由があったか、仲介業者に仲介契約上の義務違反があったか
３ 争点②’ 解除された場合における排除の有無
▶ 依頼者が解除した後に、取引の相手方と直接売買契約をしたからといって、
この事実のみで信義則に反するとされる訳ではない。
▶ 仲介業者の帰責事由が原因で仲介契約を解除し、その後、相手方と直接交渉して
売買契約も成立させる場合もある
▶ また、標準媒介契約約款では、「媒介契約の有効期間の満了後、２年以内に、甲（委託者）が乙（宅建業者）の紹介によって 知った相手方と、乙（宅建業者）を排除して目的物件の売買契約を締結したとき」は、乙（宅建業者）は甲に対し、報酬を請 求できる旨定められている、。
➡ 仲介契約が解除されていた場合は、
①依頼者がなぜ仲介契約を解除したのか、
②仲介契約の影響が存続していたか
を個々の取引ごとに検討し、仲介業者を排除したといえるか判断される
【仲介契約が解除された場合の、仲介業者が排除されたといえるか考慮される事実】
ア 媒介契約が解除された経緯、前後の事情
イ 依頼者が仲介契約を解除した際の説明が事実に反したもの（虚偽）であったか
ウ 仲介契約が解除された時期と、売買契約が成立した時期が近接しているか
エ 仲介契約が解除された時期の取引条件と、直接取引で成立した売買契約の取引条件が近似しているか
